2022年に「生産緑地」全体の約8割にあたる面積の営農義務が終了することで、短期間で多くの土地が売却される可能性があり、土地価格の急激な下落や、周辺の中古マンションの価値の下落などの影響が懸念されている。これが生産緑地の2022年問題と呼ばれるものです。
生産緑地法では、生産緑地の指定が30年間とされています。1992年の30年後、つまり2022年になると生産緑地指定が解除され、宅地化する土地が一気に増えます。宅地になると、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予を受けることができなくなります。その為、土地を売却したりなど新しい動きが発生することになります。結果、生産緑地だった土地が流出し土地価格の下落に繋がります。このような解除によってさまざまな影響が及ぶ可能性があると考えられているのが、この生産緑地問題です。
生産緑地を解説
生産緑地とはどんなものか。なぜこの制度が出来たのか。
生産緑地とは？
生産緑地とは、市街化区域内の農地のうち、生産緑地法で指定された土地のことを指します。
下記のような条件を満たす農地が該当します。
生産緑地法第3条第1項の記載内容
・良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設などの敷地に供する用地として適していること
・500平方メートル以上の面積があること
・用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。
※e-Gov 生産緑地第三条一項 引用（一部変更有）
現在、市街化区域内にある農地は全国で約6.6万ヘクタールあり、そのほとんどが首都圏・中部圏・関西圏に集中しています。
下記のような条件を満たす農地が該当します。
生産緑地法第3条第1項の記載内容
・良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設などの敷地に供する用地として適していること
・500平方メートル以上の面積があること
・用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。
※e-Gov 生産緑地第三条一項 引用（一部変更有）
現在、市街化区域内にある農地は全国で約6.6万ヘクタールあり、そのほとんどが首都圏・中部圏・関西圏に集中しています。
生産緑地制度の目的
生産緑地制度とは、市街地緑地の急速な宅地化を防ぐために設けられた制度です。
宅地化により、環境の悪化や農業の衰退を防ぐのが目的とされています。
宅地化により、環境の悪化や農業の衰退を防ぐのが目的とされています。
不動産への悪影響
2020年問題が現実になった場合の影響は先程の2つです。
・土地価格の下落
・中古マンション価値の下落
・土地価格の下落
・中古マンション価値の下落
土地価格の下落
生産緑地の指定が解除されることにより一斉に土地が売却された場合、宅地の過剰供給が発生して地価が下がってしまう可能性があります。
指定解除された農地がすべて宅地として売りに出されるということは現実的には考えられませんが、通常よりも土地の供給量が増えることは間違いありません。さらに価格の下落を懸念して土地を早く売りたいと考える人が増えるため、値下げ競争が起こる可能性があります。
生産緑地の所有者には高齢者が多く、農業を継続できないケースも考えられます。土地を所有し続けるよりも、高額な固定資産税の支払いを避けるために土地を売りに出す人が増えてもおかしくないでしょう。
指定解除された農地がすべて宅地として売りに出されるということは現実的には考えられませんが、通常よりも土地の供給量が増えることは間違いありません。さらに価格の下落を懸念して土地を早く売りたいと考える人が増えるため、値下げ競争が起こる可能性があります。
生産緑地の所有者には高齢者が多く、農業を継続できないケースも考えられます。土地を所有し続けるよりも、高額な固定資産税の支払いを避けるために土地を売りに出す人が増えてもおかしくないでしょう。
中古マンション価値の下落
地価だけではなく周辺の中古マンション価値が下がる可能性もあります。
生産緑地の指定解除後、土地所有者は原則として市町村に土地の買取を依頼するか、不動産会社などを通じて第三者に売却を依頼することになります。
本来は生産緑地として指定を受けている農地が営農をやめる場合、原則として市町村が時価で土地を買い取ることになっていますが、財政的に余裕がない市町村が多いため、すべての土地を買い取ることは現実的に不可能です。
市町村が買い取れない場合、農業従事者に対して売買の斡旋がなされることになっていますが、農地としては買い手がつかないことも十分に考えられます。
したがって、土地所有者は業者を通じて個人や企業など第三者への売却を検討するケースが増えるでしょう。結果として多くの土地が市場に出回ることになり、数年後には購入された土地に多くの新築マンションが建てられて周辺の中古マンションが売れにくくなる可能性があるわけです。
生産緑地の指定解除後、土地所有者は原則として市町村に土地の買取を依頼するか、不動産会社などを通じて第三者に売却を依頼することになります。
本来は生産緑地として指定を受けている農地が営農をやめる場合、原則として市町村が時価で土地を買い取ることになっていますが、財政的に余裕がない市町村が多いため、すべての土地を買い取ることは現実的に不可能です。
市町村が買い取れない場合、農業従事者に対して売買の斡旋がなされることになっていますが、農地としては買い手がつかないことも十分に考えられます。
したがって、土地所有者は業者を通じて個人や企業など第三者への売却を検討するケースが増えるでしょう。結果として多くの土地が市場に出回ることになり、数年後には購入された土地に多くの新築マンションが建てられて周辺の中古マンションが売れにくくなる可能性があるわけです。
生産緑地問題への対策
生産緑地問題への対策ですが、農業を続ける意思がある、または農業を引継ぐ者がいる場合は、2022年を迎える前に特定生産緑地の指定を受けるべきでしょう。
農業を続ける意思がなく、かつ農業を引き継ぐ者もいない場合、相続税納税猶予を受けていない場合は、特定生産緑地の指定を受けないこと。
また主たる従事者が寝たきりであるなど故障理由に当てはまるならば2022年を待たずして生産緑地を解除することも、選択肢としてありえます。
相続税納税猶予を受けている場合、主たる従事者の故障を理由として生産緑地の指定を解除してしまうと、これまで猶予されていた多額の相続税等を支払わねばならなくなり、得策ではありません。2022年を前に主たる従事者が亡くなることがあれば、その時点で生産緑地の買い取り申出を申請すべきでしょう。一方、2022年を目前にして主たる従事者がまだまだお元気ということであれば、特定生産緑地の指定を受けて2022年以降も土地を維持し、その方が将来亡くなった時点で、生産緑地を解除するのがよいと考えられます。
ただし、生産緑地を継続するか否かの判断には多角的な検討が必要です。
生産緑地を誰が相続するのか、解除後の固定資産税や相続税の負担に耐えられるのか、また解除した場合に有効活用できるのかといったことが検討課題となってくるでしょう。
農業を続ける意思がなく、かつ農業を引き継ぐ者もいない場合、相続税納税猶予を受けていない場合は、特定生産緑地の指定を受けないこと。
また主たる従事者が寝たきりであるなど故障理由に当てはまるならば2022年を待たずして生産緑地を解除することも、選択肢としてありえます。
相続税納税猶予を受けている場合、主たる従事者の故障を理由として生産緑地の指定を解除してしまうと、これまで猶予されていた多額の相続税等を支払わねばならなくなり、得策ではありません。2022年を前に主たる従事者が亡くなることがあれば、その時点で生産緑地の買い取り申出を申請すべきでしょう。一方、2022年を目前にして主たる従事者がまだまだお元気ということであれば、特定生産緑地の指定を受けて2022年以降も土地を維持し、その方が将来亡くなった時点で、生産緑地を解除するのがよいと考えられます。
ただし、生産緑地を継続するか否かの判断には多角的な検討が必要です。
生産緑地を誰が相続するのか、解除後の固定資産税や相続税の負担に耐えられるのか、また解除した場合に有効活用できるのかといったことが検討課題となってくるでしょう。